地元住民の間で長年囁かれてきた「建設予定地」の噂を検証すると、主に交通アクセスの良い郊外幹線道路沿いやインターチェンジ周辺に集中しています。代表的なエリアとしては、国道4号バイパス沿いの安積地区、郡山南インターチェンジ周辺、郡山カルチャーパーク近隣の農地などが挙げられます。
これらのエリアが噂された理由は明確です。広大な敷地面積（10万平方メートル規模）が確保可能であり、幹線道路からのアクセスが極めて良好であるためです。しかし、これらの土地の多くは都市計画法上の「市街化調整区域」や「農業振興地域（農振地）」に指定されており、商業施設を用途変更して建設するためには極めて厳しい行政手続きと開発許可が必要となります。
農地転用の難航に加え、周辺道路の渋滞悪化を懸念する周辺住民の声、さらには後述する商業まちづくり条例の規定が重なり、用地買収や地権者の一括合意形成には至りませんでした。ネット掲示板やSNSで定期的に拡散される「〇〇の空き地にイオンができるらしい」という投稿のほとんどは、開発構想段階の噂や用地測量を見かけた住民の推測が一人歩きしたものです。
