土地や建物を売買・新築・贈与などで取得した際に、都道府県から一度だけ課される地方税が不動産取得税です。まず押さえておきたい鉄則は、税額の計算根拠となる数字が「物件の実際の購入金額」や「工事請負代金」ではないという点です。
算出の土台となるのは、自治体が家屋調査や路線価をベースに決定する公的な価格である固定資産税評価額です。一般的に、固定資産税評価額は土地であれば公示価格の約70％、建物であれば再建築価格の約50〜60％程度が目安とされています。つまり、5,000万円で購入したマイホームであっても、5,000万円に対して丸ごと課税されるわけではありません。
税額を算出する基本的な計算式は以下の通りです。
不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
地方税法上の本則税率は4％と定められています。しかし、2026年最新の税率特例措置により、土地および住宅用家屋の税率は引き続き3％に引き下げられています（非住宅用家屋の店舗・事務所等は4％）。
さらに、宅地や宅地比準土地を取得した場合、課税標準額そのものを評価額の半分に圧縮する「課税標準1/2特例」が適用されます。つまり土地の基本税額は、「土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3％」という式で算出される仕組みです。これだけでも負担は大きく緩和されますが、居住用住宅を購入した一般世帯には、ここからさらに巨額の減額措置が上乗せされます。
