インターネット上の掲示板や不動産コミュニティで頻繁に語られるのが、「近いうちに解体されてタワーマンションになるのではないか」「すでに具体的な建て替え計画が認可されている」といった噂です。この噂の真相を調査すべく、都市計画決定情報および建築計画の届出状況を確認しました。
現時点で、品川区に対して当該敷地の解体届や大規模再開発に伴う建築計画概要書は提出されていません。この噂が広まった背景には、近接するTOCビルの建て替え延期発表や、西五反田エリア一帯で進む老朽化ビルの集約・共同建て替え計画のニュースが混同されて伝播した経緯があります。
西五反田は現在、木密地域の解消と防災機能の強化を目的とした都市再生の過渡期にあります。東京日産西五反田ビルについても、新耐震基準に適合した改修や設備更新が適切に行われているため、直ちに重機が入るような事態は考えにくい状況です。ただし、容積率の有効活用という観点から、中長期的な建て替え候補地としてデベロッパーの関心を集めていること自体は否定できません。
【プロの結論】おすすめできる企業・慎重になるべき企業の判断基準
不動産コンサルティングの知見に基づき、東京日産西五反田ビルのような元ディーラー系・低層広床型ビルへの入居が適している企業と、慎重な検討を要する企業の要件を整理します。
【向いている企業の条件】
第一に、社用車を複数台運用する営業会社や、重量物・大型機材の日常的な搬出入を伴うメディア・制作関連企業です。都心の真新しいタワービルでは荷捌き場の確保すら争奪戦となりますが、元ディーラー物件ならではの車両動線は抜群の利便性を発揮します。また、五反田バレーの波に乗りつつも、駅前の高騰した坪単価を避け、堅実なキャッシュフロー経営を重視するミドルステージのスタートアップにも最適です。
【慎重になるべき企業の条件】
一方で、来客が毎日数十名規模で訪れるコンサルティングファームや、新卒採用における「駅直結の煌びやかなランドマークタワー」をブランド力として打ち出したい企業にはミスマッチとなり得ます。駅からの徒歩分数を最優先指標とする場合は、駅東口側の高層タワーや大崎駅周辺の再開発ビルを比較対象に据える必要があります。
